Кызылординские вести

Интересно проследить динамику средней стоимости квадратного метра жилья в Кызылорде. Согласно сайту Агентства в  2001 году цена  квадратного метра вторичного жилья была  5291 тенге, рост цен пошел с 2006 года, когда один метр подскочил до 43970 тенге, в 2008-м стал стоить – 72101 тенге, а в 2012-ом  уже – 79169 тенге. В 2013-м – 96232 тенге. Причем по Казахстану у нас оказалось  самое дешевое жилье. В Актобе например, в прошлом году кв.метр стоил 127567 тенге, а в Шымкенте – 128624.
По данным председателя палаты оценщиков недвижимости Кызылорды Дархана Досмамбетова, особым спросом пользуется у кызылординцев вторичное жилье, расположенное в центре города. Здесь цена  метра варьируется от 400 до 1000 долларов. Сейчас на рынке недвижимости ситуация непонятная, часто квартира на вторичном рынке дороже квартиры  первичного  рынка. Систему ценообразования на вторичное жилье понять, а тем более объяснить очень сложно. Единой формулы не существует. Конечно, всегда учитывается местонахождение дома, его возраст и состояние (когда последний раз делали капремонт и делали ли его вообще), дальше идут этаж, метраж и, конечно же, состояние самой квартиры. Но далеко не последнюю роль играет «наглость» риелторов и запросы продавца.
Раньше рынок вторичного жилья в Кызылорде был ветхий. Многоэтажки десятками лет не видели капитального ремонта. Но благодаря программе по модернизации ЖКХ во многих домах отремотрировали  крыши, подвалы, стояки, подъезды. Привели в порядок фасад. Отсюда и рост цен.
Что касается первичного жилья, то по данным Дархана Досмамбетова на сегодня особой популярностью пользуются квартиры в микрорайоне «Астана» и в новых домах «Ер ару»  и «Ер ару 2» в центре города. Первый уже сдали по $750 за кв.м в черновой отделке, второй достраи-   вают  и будут продавать по 800 долларов.
На том же сайте я выяснила, что в 2001 году цена кв.метра первичного жилья в Кызылорде стоила 7460 тенге, а  за шесть последних лет поднялась в два раза –  в  2013 году  она уже равнялась –107347 тенге.
По мнению кызылординского риэлтора Сауле Бекжановой, стоимость квартир в близком будущем не будет расти, поскольку  стабилизировать цены на вторичном рынке должно и оживление строительства – в городе появилось немало новостроек. Если вы решили купить, то кызылординские риелторы советуют обратить  внимание на состояние стояков, батарей, на то, когда производился ремонт внешних швов. Если квартира располагается на последнем этаже, проверьте состояние крыши, если на первом – подвал. Однако не менее важны юридические моменты. Один из распространенных случаев – внезапное появление претендента на квартиру (родственника или наследника продавца). Поэтому, чтобы в один прекрасный  день не обнаружить в почтовом ящике повестку в суд по иску такого «невидимки», покупателю следует принять все возможные меры        предосторожности.
Нужно начать с проверки правоустанавливающих документов продавца – свидетельства о государственной регистрации права собственности на эту квартиру, договоров купли-продажи (приватизации, мены, дарения и т.д.). Необходимо получить в ЦОНе справку о зарегистрированных правах (кто собственник квартиры) и обременениях.
Необходимо требовать еще два документа. Первый – это архивная выписка, которая показывает, кто и когда проживал по этому адресу и выбыл (в армию, тюрьму, выехал на ПМЖ в другую страну или умер). Второй документ – это выписка из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, ее можно взять в ЦОНе, она покажет, кому, когда и на каких основаниях перехо-    дило право собственности на квартиру.
В договоре купли-продажи обязательно должна быть отражена реальная сумма сделки. Если по каким-то причинам вам придется расторгать договор, то возмещению подлежит только та сумма, которая будет в нем отражена. Например, вы покупаете квартиру за 2 миллиона тенге, а продавец просит, желая избежать высоких налогов, чтобы в договоре стояла сумма меньше – например, 800 тысяч тенге. Вы уступили и заключили такой договор. Проходит время, договор расторгается, и продавец вам выплачивает всего 800 тысяч.
К сожалению, при покупке жилья  у нас не практикуется составлять акт приема-передачи, это делается только при сдаче жилья в аренду. Но специалисты советуют составлять акт о состоянии жилья либо в договоре купле-продажи указывать, что покупатель с техническим состоянием жилья ознакомлен. Но самое главное – это застраховать себя от чужих долгов. В договоре обязательно должен быть пункт, что при обнаружении каких-либо долгов обязательства по их погашению берет на себя продавец либо его доверенное лицо.
Ну а тем, кто решил продать жилье, необходимо помнить: кое-какие их действия могут не только резко снизить стоимость квартиры, но и вообще сделать ее продажу практически неосуществимой. Это незаконное изменение инженерных коммуникаций, коммунальные долги, судебные тяжбы и обременение на квартиру (например, арест). Для частных домов – незаконный захват земли или хозпостройки с нарушением ГОСТов и СНиПов.
Но основная проблема заключается в незаконной перепланировке. Даже если вы просто объединили туалет с ванной и считаете, что ничего страшного в этом нет, вы ошибаетесь. Любая перепланировка, и тем более реконструкция производится только с согласия отдела архитектуры города. И ее никак не скроешь. Например, решите вы продать квартиру либо под ее залог взять кредит в банке – понадобится план квартиры с фактическим наименованием помещений. И когда обнаружатся несоответствия, вас заставят все привести в первоначальный вид, да еще и заплатить штраф.
И еще, при продаже квартиры не забудьте заплатить налог. Здесь тоже есть свои тонкости. Например, вы купили или вам досталось в наследство недвижимое имущество в 2013 году, а в 2014 году вы решили продать его. Прибыль, то есть разница между суммой приобретения и суммой продажи, согласно налоговому кодексу, будет облагаться 10-процентным налогом. Часто происходит так, что в договоре стоимость пишется со слов сторон, или, например вы получили квартиру в наследство, и не была указана ее цена. И вот через полгода вы ее продаете за 1 500 000 тенге, в этом случае налог будет  150 000 тенге. Но если вы через оценщика в момент приобретения определите ее стоимость, к примеру, в 1 500 000 тенге и продадите через полгода за 1 700 000 тенге, то налог с продажи составит всего 20 тысяч тенге.