Кызылординские вести

С 1 января 2020 в Казахстане вступил в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который кардинально меняет модель управления содержанием многоквартирных жилых домов.

То, что система кооперативного управления в форме КСК, мягко говоря, у нас далека от совершенства, бесспорный факт. После массовой приватизации жилья в 90-х годах было множество конфликтов на почве управления содержанием крыш, подвалов и подъездов. Поэтому к этому делу подключилось государство, составившее специальную программу по модернизации ЖКХ. Худо-бедно какие-то ремонты проводятся. В том числе и капитальные, требующие больших финансовых затрат. Но установившиеся тишь и глать отражают только поверхностные процессы. Достаточно пройтись по нашим городским улицам, и вы увидите, что на многих домах полуразрушенные фасады. О том, в каком состоянии крыши и коммуникации, остается только догадываться. А мнения жильцов о кооперативе собственников квартир, который обслуживает их дом, далеко не всегда удовлетворительные. Причем такого рода оценки бывают обоюдные. Руководители КСК вынуждены постоянно «выбивать» из некоторых собственников квартир взносы, которые последние не платят годами. Хотя эти долги как раз и помогли бы решить многие проблемы в их домах.

Деньги, точнее, их отсутствие, и являются той конфликтной зоной, которая портит отношения между руководством кооператива и собственниками квартир. Одни считают, что они платят взносы, и этого достаточно. Дескать, «пусть в КСК меньше воруют». Другие сдают квартиру в аренду, им все равно, в каком состоянии подвал и крыша этого дома. Мол, пусть государство об этом беспокоится.

В результате мы имеем то, что в реальности процесс модернизации ЖКХ пошел по стихийно регулируемому режиму. Поэтому и был принят новый закон о жилищных отношениях. Реформа как раз и направлена на совершенствование отношений всех участников этого проблемного сектора. Индивидуальный подход по управлению каждым домом придет на смену привычным и бесконечно ругаемым КСК, которые в Казахстане будут существовать до 1 июля 2020 года, а потом они уйдут в небытие.

Итак, как по-новому будут управляться дома уже через полгода, что будет по-другому для собственников квартир? Эти вопросы интересуют многих собственников жилья.

По словам руководителя городского отдела жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта, автомобильных дорог и жилищной инспекции Елмурата Рахматуллаева, разработчики закона внесли некоторые новшества в правовые отношения, в частности, собственники квартир получили право самостоятельно формировать бюджет своего дома. Теперь в каждом многоэтажном доме жильцы будут самостоятельно определять форму управления, выбирать управляющего и поставщика услуг по содержанию и ремонту своего дома.

Очень важный момент, который обращает на себя внимание - финансовый. Если раньше собственники лишь давали согласие или отказывали предложениям председателя КСК по поводу размера взноса и спорили, кто кому должен, то теперь собственники сами будут решать, в каких услугах нуждается содержание их дома. После оценки стоимости обслуживания они определятся с размером взноса, и каждый хозяин квартиры ежемесячно должен перечислить деньги в банк, на текущий счет своего дома.

Помимо этого, законодательство предусматривает открытие для каждого дома сберегательного счета. На нем будут аккумулироваться средства для капитального ремонта общего имущества. Размер этого взноса начисляется по принципу: за каждый квадратный метр полезной площади - не менее 0,005-кратного размера МРП, установленного законом о республиканском бюджете на соответствующий финансовый год. Например, в 2020 году для квартиры площадью 60 квадратных метров при МРП, равном 2 651 тенге, ежемесячный взнос на сберегательный счет составит 795 тенге. Распоряжение этими деньгами также предусмотрено под контролем собственников квартир, и траты должны быть только по целевому назначению.

Согласно новому закону общедомовое имущество на долевых началах принадлежит собственникам квартир. Но это только после того, как жители дома официально зарегистрируют свой дом как объект кондоминиума.

В законе «О жилищных отношениях» (п. 5 ст. 31) четко прописано: «Государственная регистрация объекта кондоминиума в функционирующих многоквартирных жилых домах производится по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений». О необходимости проведения общего собрания в таких случаях в законе ничего не говорится. Оно нужно лишь при регистрации в составе объекта кондоминиума еще и придомового земельного участка (п. 6 ст. 31).

Кстати, хорошая новость. Если раньше собственники квартир не очень хотели создавать кондоминиум, так как это несло дополнительные расходы, поскольку платить за регистрацию объекта кондоминиума приходилось самим жильцам, то теперь в ст. 10-3 записано, что местные исполнительные органы «обеспечивают проведение за счет средств местного бюджета государственного технического обследования функционирующих многоквартирных жилых домов (с определением общего имущества объекта кондоминиума), а также изготовление и возмещение расходов по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и предусмотренных законодательством Республики Казахстан документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом». Это относится и к придомовому земельному участку, если захотят присоединить его к объекту кондоминиума.

Если раньше при существовании КСК жильцы знали, кто за что отвечает и за что нужно платить, то теперь в редакцию поступают звонки от читателей, которые интересуются, как будет действовать этот механизм потом, когда не будет КСК? Как и кто из жильцов сможет получать информацию о движении денег в банке? Вряд ли банки будут всем желающим сообщать эту информацию.

По этому поводу, в законе написано, что решение как и прежде будут приниматься на общем собрании собственников квартир и нежилых помещений. Причем для получения необходимого кворума для принятия главных решений теперь дано право использовать электронное голосование или письменное. Для более оперативного принятия решений собрание выбирает совет дома не менее чем из трех человек и может делегировать им некоторые свои функции. К примеру, выбор формы управления объектом кондоминиума. Здесь два варианта - создание объединения собственников имущества (ОСИ) или простого товарищества. Первая имеет статус юридического лица с председателем ОСИ во главе. Он избирается общим собранием на год.

Вторая форма управления не предусматривает статус юридического лица и действует на основе договора о совместной деятельности. По этому договору все собственники берут на себя обязательство совместно управлять объектом кондоминиума. Из своего состава они могут выбрать доверенное лицо, действующего, как записано в законе, «на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений». Критерии выбора формы управления законодательством не определены, поэтому собственники будут выбирать такую, которая им больше подходит.

Председатель ОСИ и доверенное лицо вправе открывать текущий и сберегательный счета в банках. В их функции входит заключение и исполнение договоров с субъектами сервисного обслуживания и коммунальных услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Они ведут мониторинг внесения денег собственниками на управление и содержание общего имущества, а также предоставляют совету дома ежемесячный и годовой отчеты по управлению и содержанию общедомового имущества.

Есть и другой вариант. Совет дома может принять решение для управления домом заключить договор сроком на календарный год с каким-нибудь специалистом по управлению домами или компанией, который имеет сертификат для этого вида деятельности. Скорее всего, для этой цели подойдут сотрудники сегодняшних КСК, если их обучат на специальных курсах. В случае найма управляющего домом совет дома передает ему функции организации собрания, мониторинга качества сервисных услуг и движения денег на счетах в банках, а также предоставления собственникам месячных и годовых отчетов.

В целом, новый закон дает собственникам квартир и нежилых помещений возможность управлять своим домом, повышает прозрачность в деятельности органов управления объектом кондоминиума и их эффективности, способствует появлению на рынке управления многоквартирными жилыми домами профессиональных управленцев нового уровня. Но без организующей, методической и координационной работы городского акимата и соответствующих специалистов на новую модель не перейти. Поскольку остается масса вопросов, к примеру, из какого кошелька и в каких размерах должна оплачиваться деятельность управляющих. Неясны рычаги, при помощи которых можно будет взыскать долг со злостных неплательщиков. Непонятно, кто, как и в каком количестве будет готовить управляющих. И хватит ли накопленных на счету ОСИ денег на необходимый ремонт.

Тем не менее, закон вступил в силу. А как он будет работать, покажет время.

Наталья ЧЕРНЕЙ