Кызылординские вести

ХОЗЯЙСТВЕННОСТЬ  –  ЗАЛОГ  КОМФОРТА
Каждый собственник квартиры стремится обустроить свое жилище, сделать его уютным и удобным. Такое стремление неудивительно, так как комфортное проживание в своей квартире, порядок и удобство в ней является перво-очередным желанием каждого собственника квартиры.
Вместе с тем, собственникам квартир в объекте кондоминиума необходимо помнить и понимать, что предусмотренные для них законодательством в сфере жилищных отношений права и обязанности не ограничиваются их собственным жилищем или помещением в объекте кондоминиума, которое принадлежит им на праве частной собственности.
Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях» управление жилищным фондом и объектом кондоминиума осуществляется собственником непосредственно либо через образуемые, назначаемые, либо избираемые им органы, а также через доверенных лиц.
  Таким образом, организация управления объектом кондоминиума Законом делегирована самим собственникам квартир.
В тоже время, до сих пор нередки случаи, когда собственники помещений в объекте кондоминиума халатно относятся к общему имуществу объекта кондоминиума (подъезды, подвалы, лифты и т.д.) и считают, что содержание конструктивных элементов объекта кондоминиума должно осуществляться государственными органами – акиматами.
- Бесспорно, сфера управления объектом кондоминиума является одной из наиболее социально значимых и, в тоже время, проблемных направлений деятельности государства, со множеством неразрешенных и вызывающих споры актуальных вопросов, - говорит директор областного филиала АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» Галымжан Далабаев.
Как показывает практика, Закон в большей степени ориентирован только на одну форму управления объектом кондоминиума – кооператив собственников квартир. С течением времени и по мере возникновения проблемных воп-
росов Закон видоизменялся, но главной цели – эффективного и качественного управления объектом кондоминиума он в целом не достиг.
В настоящее время сложилась ситуация, что Закон существует, однако при этом проблемные вопросы не только не всегда решаются, но и во многих случаях усугубляются. По большому счету так и не найдена единая для всей страны эффективная модель управления объектом кондоминиума. Сложилась такая ситуация, когда собственники квартир не доверяют органам управления объектом кондоминиума КСК, управляющим организациям ввиду отсутствия прозрачности расходования собираемых денежных средств, а также практического отсутствия по мнению собственников квартир видимых результатов работы органов управления.
В тоже время, во многих случаях принятие решений по вопросам управления и содержания объекта кондоминиу-
ма является проблематичным, так как владельцы квартир по различным причинам не посещают собрания. Не секрет и то, что встречаются случаи, когда недобросовестные руководители органов управления, то есть председатели КСК, руководители управляющих организаций и т.д. используют средства в собственных корыстных целях.
А тем временем хозяева квартир в поисках ответов на свои вопросы в буквальном смысле заваливают государственные органы различных уровней – акиматы, жилищные инспекции, прокуратуру, суды, депутатов жалобами и обращениями по проблемам управления и содержания своих объектов кондоминиума.
Анализ ситуации показывает, что невозможно добиться улучшения условий проживания людей в многоквартирных домах, где не налажена система управления общедомовой собственностью.
Как говорит Г. Далабаев, управление много-
квартирным домом - это сложный и чрезвычайно разнообразный вид деятельности, важная и неотъемлемая часть содержания
многоквартирного дома. В результате управления должны обеспечиваться сохранность многоквартирного дома как комплекса объектов недвижимости, включая рыночную стоимость квартир, надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества, должны быть созданы условия для комфортного и безопасного проживания в квартирах, согласованы интересы собственников в отношении общего имущества, определены размеры общих расходов на содержание дома и доля участия в них каждого собственника помещений.
Сегодня время диктует новые подходы для решения вопросов эксплуатации жилья, совершенствования жилищных отношений и жилищного законодательства, отвечающих современным реалиям и рыночным отношениям. И с учетом наболевших проблем, сегодня необходимо выстроить новую модель жилищных отношений. Одним из предложений является создание в каждом доме своего объединения в форме юридического лица, который будет защищать права и интересы собственников квартир, туда могут войти активные собственники с каждого подъезда, и в дальнейшем сможет привлечь по договору на управление и содержание дома профессионального управляющего или управляющую компанию. В случае передачи функции управления, за собственниками квартир останутся функции только контроля. Такой подход является наиболее эффективным ввиду низкой активности жильцов, т.е. модель предполагает передачу всей ответственности к профессиональным управляющим в случае заключения такого договора.
Международный опыт показывает, что в каждом многоэтажном жилом доме в обязательном порядке образуется объединение собственников квартир, членство в котором автоматическое и обязательное при переходе квартиры в частную собственность согласно законодательству. Такое объединение осуществ-
ляет контрольно-надзорные функции и представляет интересы собственников квартир, при этом основные вопросы решаются на собрании собственников квартир. Следует отметить, что каждое объединение открывает счет для текущего содержания дома и накоплений на будущий капитальный ремонт, заключает договор с управляющей организацией. При этом участие государства в управлении МЖД минимизировано, специальные государственные органы в данной сфере отсутствуют. Спорные вопросы решаются в судебном порядке, причем практика рассмотрения таких споров ориентирована на собственников квартир. Нарушения, как со стороны собственников квартир, так и со стороны управляющей организации жестко пресекаются. Так, собственник квартиры с длительной задолженностью по эксплуатационным расходам перед управляющей организацией может быть лишен этого жилья в счет погашения данных долгов.
Не секрет, что у части населения по отношению к ЖКХ до сих пор не изжиты иждивенческие настроения. В сегодняшних реалиях подобные настроения существенно замедляют реализацию жилищно-коммунальной политики. Поэтому очень важно проведение разъяснительной работы среди людей, чтобы отношение населения к потребляемым ресурсам как к чему-то бесплатному как можно скорее сменилось экономичес-
ким подходом. Последний, в свою очередь, предполагает не только рачительное использование ресурсов, но и поиск наиболее рациональных способов организации жилищно-коммунальных отношений. Для достижения этой цели АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» занято реализацией программы «Повышение квалификации специа-
листов сферы жилищного хозяйства». Программа направлена на повышение компетенции и уровня знаний руководителей и специалистов  органов управления объектами кондоминиума, специалистов местных исполнительных органов и жилищных инспекций, работников смежных направлений деятельности  по жизнеобеспечению и сервису в сфере ЖКХ в целях повышения эффективности управления жилищным фондом, модернизации ЖКХ, организации капитального ремонта этажного дома и энерго-
сбережения в жилищной сфере. В Кызылорде специа-
листы АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» в рамках  программы провели для игроков сферы ЖКХ курсы на такие темы как  энерго-
сбережение в жилых зданиях, организационные, правовые, финансовые и энергосберегающие аспекты при управлении общим имуществом объекта кондоминиума, энергоменеджмент, энергоаудит и энерго-сбережение в жилищном хозяйстве.
Цель организации курсов, как говорит  Г. Далабаев, это качественный подъем уровня информированности и взаимодействия между всеми участниками рынка жилищно-коммунальных отношений.
Специалисты считают, что для кадрового обеспечения сферы ЖКХ необходимо совершенствование системы подготовки кадров в организациях высшего, технического и профессионального образования, путем увеличения доли практического обучения, подготовки научных кадров для сферы ЖКХ, развития системы повышения квалификации и компетенции специалистов отрасли ЖКХ. И самое важное – у жильцов многоэтажки должно быть сформировано хозяйское отношение к многоквартирному дому как к собственному
жилью.
Канат ЖОЛДАСОВ